de Florescu Lucian, Secretar General UCCJR - Colegiul Consilierilor Juridici Bucuresti, Co-Presedinte SEAP

Potrivit prevederilor art. 13 lit. a) din O.U.G. nr. 34/2006, privind atribuirea contractelor de achiziție publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice și a contractelor de concesiune de servicii, aprobată prin Legea nr. 337/2006, cu modificările și completările ulterioare, contractul de servicii care are ca obiect cumpărarea sau închirierea, prin orice mijloace financiare, de terenuri, clădiri existente, alte bunuri imobile ori a drepturilor asupra acestora reprezintă o excepție de la aplicarea prevederilor legale privind achizițiile publice.

Această excepție este implementată în legislația românească din legislația europeană, respectiv din Directiva 2004/18/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 31 martie 2004, privind coordonarea procedurilor de atribuire a contractelor de achiziții publice de lucrări, de bunuri și de servicii.

Chiar din considerentele acestei directive (considerentul nr. 23) se specifică: "în cadrul serviciilor, contractele de achiziție sau de locațiune de bunuri imobile sau de drepturi asupra unor astfel de bunuri, prezintă caracteristici speciale, care fac inadecvată aplicarea normelor de atribuire a contractelor de achiziții publice."

Excepția este reglementată de art. 16 din directivă :

Excluderi speciale

Prezenta directivă nu se aplică contractelor de achiziții publice de servicii:

a) care au ca obiect achiziția sau locațiunea, prin orice mijloace financiare, de terenuri, de construcții existente sau de alte bunuri imobile sau referitoare la drepturile asupra respective­lor bunuri..."

Așa cum se precizează în literatura europeană de specialitate¹ excluderea are o motivație ce rezidă în faptul că acestea sunt proprietăți imobiliare ce depind natural de locația lor geografică.

Ceea ce este foarte important de subliniat, (pentru a nu ne afla într-o suprapunere de astfel de contracte excluse cu contracte de lucrări care se supun prevederilor legislației privitoare la achizițiile publice),  este faptul că autoritatea contractantă care dorește achiziția unui astfel de imobil nu trebuie să aibă specificații tehnice proprii, cu excepția celor minimale, așa cum vom prezenta mai jos.

Cu alte cuvinte, autoritatea contractantă trebuie să achiziționeze un astfel de imobil (clădire) supunându-se specificațiilor proiectului de construcție inițiat de proprietarul/dezvoltatorul imobiliar.

Situația care este întâlnită cel mai frecvent este cea în care o autoritate contractantă cumpără un teren împreună cu o clădire ce se află construită pe acesta, dar care nu este finalizată și urmează a fi terminată nu după specificațiile autorității contractante, ci conform proiectului dezvoltatorului imobiliar.

1. Peter Trepte - Public Procurement in the EU, A Practitioner's Guide, Second Edition, Oxford University Press, pag. 244-247

Opinăm că această ultimă situație nu se supune achizițiilor publice, având în vedere că, potrivit, art. 1 paragraful 2 lit. b) din Directiva 2004/18/CE, contractele de achiziții publice de lucrări trebuie să corespundă unor necesități precizate de autoritatea contractantă.

Chiar dacă transpunerea directivei în legislația noastră nu este identică (a se vedea art. 4 din O.U.G. nr. 34/2006), opinăm că prin clădiri "existente" se înțelege inclusiv o clădire care nu este finalizată, dar, foarte important este de știut că autoritatea contractantă nu trebuie să modifice proiectul inițial, în sensul de a solicita dezvoltatorului îndeplinirea anumitor specificații tehnice.

Trebuie remarcat și faptul că nici măcar Comunicarea interpretativă a Comisiei Europene asupra legii comunitare aplicabile atribuirii de contracte care nu sunt în parte sau în totalitate subiect al directivelor referitoare la achiziții publice (2006/C 179/02) nu face referire la aceste excluderi.

Autoritățile române deseori recomandă autorităților contractante să emită, pentru aceste excluderi, norme proprii care să "reglementeze" cumpărarea de terenuri/clădiri existente.

Recomandarea nu este însă, în această speță, de ajutor autorităților contractante, deoarece, pe de o parte, dacă acestea au anumite cerințe de îndeplinit (care să corespundă unor necesități proprii), atunci atribuirea unor astfel de contracte trebuie să se supună legislației privitoare la achiziții publice și nu unor norme interne, iar pe de altă parte, derularea unor "proceduri" bazate pe norme proprii nu reușesc decât să creeze probleme suplimentare autorităților contractante, cu consecințe din cele mai nefaste.

Normele interne nu ar trebui să fie procedural similare achizițiilor publice, ci ar trebui să ajute autoritatea contractantă să cumpere eficient și avantajos un astfel de imobil.

Astfel, prin cerințe minimale se înțeleg, următoarele:

-      O suprafață minimă construită;
-      Preexistența utilităților necesare utilizării clădirii (apă, curent electric, canalizare, căi de acces, etc.)

Pentru a asigura corectitudinea și eficiența achiziționării unui astfel de imobil, autoritatea contractantă trebuie să:

-      Publice un anunț de cumpărare într-un ziar de mare circulație;
-      Să se asigure că potențialii vânzători sunt proprietari ai respectivului imobil.

Din practica românească evocăm un exemplu real de eșec al achiziționării unui imobil clădire și teren datorat aplicării normelor de achiziții publice.

"O autoritate contractantă trebuie să cumpere o clădire pentru a nu supune distrugerii documente ce se află în posesia sa și care nu mai pot fi depozitate în vechea clădire care a fost revendicată de fostul proprietar printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Crearea de norme proprii, cu specificații tehnice precise - număr locuri parcare, număr birouri, suprafețe alocate acestora, etc. - , precum și indicarea unor proceduri similare celor din legislația achizițiilor publice au creat imposibilitatea cumpărării unei astfel de clădiri, cu consecința nefastă a deteriorării documentelor importante care, potrivit legii, se află în administrarea autorității contractante."

Mai precizăm că achiziționarea sau închirierea, prin orice mijloace financiare, de terenuri, clădiri existente, alte bunuri imobile ori a drepturilor asupra acestora, fiind exceptată de la aplicarea legislației privitoare la achizițiile publice, nu este supusă prevederilor acesteia referitoare la contestații sau alte proceduri judiciare speciale.